Diogelwch deiliadaeth gwell i rentwyr preifat: briff ar gyfer Aelodau’r Cynulliad

Medi 2015

Trosolwg

Mae’r papur hwn yn disgrifio opsiynau polisi ar gyfer gwella diogelwch deiliadaeth i rentwyr preifat. Mae’r Bil Rhentu Cartrefi a maniffestos etholiad y Cynulliad 2016 yn gyfleoedd i sicrhau gwelliannau i’r gyfraith bresennol, gyda’r bwriad o fynd i’r afael ag amodau gwael a chreu sector tai mwy dymunol ar gyfer y boblogaeth gynyddol o rentwyr preifat yng Nghymru.

Mae’r briff hwn wedi cael ei lunio i ddarparu manylion polisi ychwanegol ar argymhelliad cyntaf ein hymgyrch Rhentu Teg.

Argymhellion Rhentu Teg:

  1. Tenantiaethau diogel i bawb – rhoi’r hawl i denantiaid aros mor hir ag sydd ei angen, os ydynt yn cyflawni rhwymedigaethau eu tenantiaeth – gyda chynnydd rhagweladwy mewn rhent yn unol â chwyddiant. Peidiwch â gwneud sefyllfa wael yn waeth trwy gael gwared ar y moratoriwm chwe mis.
  2. Amddiffyn tenantiaid rhag cynnydd anghyfartal mewn rhent – peidiwch â chael gwared ar eu hawl i apelio.
  3. Rhoi’r hawl i denantiaid gadw anifeiliaid anwes ac i addurno fel y dymunant, gan ddychwelyd y llety i’w gyflwr blaenorol pan fyddant yn gadael.
  4. Hybu ac amddiffyn cyllidebau iechyd yr amgylchedd trwy ddarparu cyllid ychwanegol wedi’i glustnodi.
  5. Profi diogelwch gorfodol – ei gwneud hi’n ofynnol i landlordiaid gyflawni profion diogelwch trydanol bob pum mlynedd a darparu larymau carbon monocsid.
  6. Ehangu ar y Tribiwnlys Eiddo Preswyl i annog a hyrwyddo cyfryngu rhwng landlordiaid a thenantiaid, yn hytrach na gorfodi pobl i fynd i’r llys.
  7. Gwahardd ffioedd asiantaethau gosod tai yng Nghymru – mae ffioedd yn gostau busnes, a dylent gael eu talu gan y busnes neu’r landlord, yr un sy’n elwa ar y busnes.
  8. Cymorth ar gyfer Undeb Tenantiaid – er mwyn i’r Llywodraeth ymgynghori’n ddigonol â thenantiaid ynghylch newidiadau sy’n effeithio arnynt.

Pam mae angen newid?

Mae ACau eisoes yn ymwybodol iawn o broffil demograffig newidiol rhentwyr preifat a’r ffaith fod y sector yn cael ei ystyried yn gynyddol fel opsiwn tai tymor hir ar gyfer aelwydydd a fyddent, yn y gorffennol, wedi bod yn fwy tebygol o allu cael at dai cymdeithasol neu gael morgais.

Mae aelwydydd â phlant bellach yn cyfrif am draean o aelwydydd tenant yn y sector rhentu preifat[1]. Heddiw, mae oddeutu 112,000 o blant yn byw mewn tai rhentu preifat yng Nghymru.

Canfu ein harolwg YouGov 2015[2] o rentwyr preifat, a gyflawnwyd mewn partneriaeth â Nwy Prydain, fod 86 y cant o rentwyr Cymru eisiau gallu aros yn eu cartrefi mor hir ag sydd ei angen. Cytunodd mwy na phedwar o bob pump ohonynt (81 y cant) y byddai gallu aros yn eu cartref mor hir ag sydd ei angen yn gwella rhentu preifat iddynt.

Ond, hyd yn hyn, nid yw’r farchnad wedi gallu darparu’r diogelwch sydd ei angen ar y rhan fwyaf o rentwyr. Mae hyn yn sgil anghydbwysedd rhwng cyflenwad a galw. Nid yw’r rhan fwyaf o landlordiaid yn cael unrhyw drafferth cael tenantiaid newydd – yr amser gwag cyfartalog yng Nghymru yw 3.4 wythnos yn unig[3]. Mae hyn yn golygu nad oes llawer o gymhelliant i gynnig cyfnodau penodol hirach er mwyn gwarantu incwm yn y dyfodol. O ganlyniad, mae landlordiaid yn gallu blaenoriaethu hyblygrwydd mynediad hawdd at bwerau troi allan ‘heb fai’.

Amlygir hyn yn y cyngor swyddogol gan Gymdeithas Genedlaethol y Landlordiaid, sy’n ymddangos yn adran holi ac ateb eu gwefan:

Lluniwyd Tenantiaeth Fyrddaliol Sicr 6 mis gyda’m tenant sydd ar fin dod i ben. A ddylwn i lunio cytundeb 6 mis arall?

NA – ym mhob achos bron, mae’n well caniatáu i’r denantiaeth ddod yn Denantiaeth Gyfnodol Statudol. Mae hyn yn digwydd fel mater o drefn os nad ydych yn llunio cytundeb arall. Y fantais yw y gallwch, ar unrhyw adeg, gyflwyno hysbysiad Adran 21. Mae hyn yn fantais wirioneddol i’r landlord, os byddai tenant yn mynd yn anodd.

Mae anniogelwch deiliadaeth yn gysylltiedig iawn ag amodau gwael. Mae ein profiad mewn achosion gwaith yn dangos bod tenantiaid yn aml yn symud cartref i ddianc oddi wrth amodau gwael, gan eu bod nhw’n gwybod, os byddant yn herio eu landlord, y bydd yn frwydr y byddant yn ei cholli yn y pen draw yn sgil diffyg diogelwch deiliadaeth.

Mae Llywodraeth Cymru eisoes wedi cydnabod hyn trwy gynnig cynnwys diogelwch rhag troi allan ‘dialgar’ neu ‘ddial’ yn y Bil Rhentu Cartrefi. Rydym yn croesawu’r cam hwn, ond rydym hefyd yn gwybod na fydd y diogelwch yn ddi-fethaint – mae’n dibynnu’n llwyr ar ba mor hyderus yw’r tenantiaid i ddefnyddio eu hawliau yn y llys. Byddai diogelwch deiliadaeth gwell yn golygu na fyddai angen diogelwch rhag troi allan dialgar mwyach.

Gan nad yw’r farchnad yn cyflawni ar ei phen ei hun, mae angen i ni reoleiddio er mwyn creu tenantiaethau diogel, tymor hir. Bydd gwneud hynny yn annog tenantiaid i ystyried eu cartrefi fel eu rhai nhw, a gofalu amdanynt felly. Bydd yn rhoi mwy o hyder iddynt sefyll dros eu hawliau eu hunain, a gweithio gyda’u landlordiaid i wella cyflwr eu tai.

A all y sector ymdopi â’r newid?

Mae mwyafrif y landlordiaid yng Nghymru a’r Alban yn dweud na fyddai eu busnes yn cael ei effeithio gan fwy o ddiogelwch deiliadaeth. Canfu arolwg o landlordiaid gan YouGov, a gynhaliwyd gan ein chwaer sefydliad, Shelter, yn 2015[1], fod 56 y cant o landlordiaid Cymru a’r Alban[2] wedi dweud na fyddent yn newid lleoliad na nifer y cartrefi y maent yn eu rhentu petai contractau tymor hwy yn dod yn fath o denantiaeth ddiofyn, gyda 31 y cant heb benderfynu. O’r landlordiaid hynny oedd â safbwynt ynghylch y mater, dywedodd pedwar allan o bump ohonynt (80 y cant) na fyddai unrhyw newid i’w buddsoddiad.

Mae’r canfyddiadau hyn yn tanseilio’r farn a grybwyllir yn aml, y byddai’r rhan fwyaf o landlordiaid yn gadael Cymru petai tenantiaethau yn dod yn fwy diogel.

Ffigur 1: ‘Mae’n bosibl y gall contractau rhentu tymor hwy yng Nghymru, a chontractau rhentu penagored yn yr Alban ddod yn fath o denantiaeth ddiofyn. Pa UN o’r canlynol sy’n disgrifio ORAU sut byddai hyn yn effeithio ar eich busnes fel landlord, yn eich barn chi?’

fig.1

Mae’n bwysig nodi hefyd bod rhai landlordiaid, yn enwedig y rhai mwy proffesiynol, yn weithgar o blaid newid. Mae’r Gymdeithas Landlordiaid Preswyl wedi ymgynghori ar fodel ‘Hawl i Adnewyddu’ a fyddai’n rhoi hawl i denantiaid adnewyddu eu tenantiaeth am gyfanswm o bum mlynedd.

Rydym wedi adolygu’r model hwn, ac rydym o’r farn, er ei fod ychydig yn gymhleth, fod ganddo nifer o fanteision. Fodd bynnag, gallwn ei gefnogi os daw’n ddiofyn ar gyfer y sector – a dyma ble’r ydym ni a Chymdeithas y Landlordiaid Preswyl yn gwahaniaethu.

Beth yw’r opsiynau?

Opsiwn
Tenantiaethau diogel

Prif nodweddion

  • Mae gan denantiaid hawl amhenodol i aros, os ydynt yn bodloni rhwymedigaethau’r denantiaeth; gall ddod â’r denantiaeth i ben trwy roi rhybudd o e.e. 2 fis, i’r landlord.
  • Gall landlordiaid eu troi allan, os oes ganddynt reswm dros wneud hynny; mae disgresiwn barnwrol yn gymwys yn y rhan fwyaf o achosion. Yn ogystal â rhesymau presennol dros feddiant, gall rhesymau ychwanegol gynnwys e.e. y landlord yn dymuno gwerthu. Gallai rhai rhesymau gorfodol gael eu cadw e.e. am ôl-ddyledion rhent difrifol.
  • Gall tenantiaethau ymgorffori cyfnod prawf o 6-12 mis, lle mae troi allan ‘heb fai’ yn berthnasol.
  • Syml a hawdd i’w ddeall
  • Creu ychydig o gydraddoldeb gyda’r sector cymdeithasol.

Enghreifftiau
Yr Almaen; Y Swistir; Denmarc; Sweden; Yr Alban (wrthi’n cael ei ddatblygu ar hyn o bryd)

Opsiwn
Cyfnodau penodol hwy

Prif nodweddion

  • Yn dilyn cyfnod prawf, bydd tenantiaethau’n newid fel mater o drefn i fod yn gyfnod penodol safonol o 3-5 mlynedd neu fwy.
  • Gall tenantiaethau ddod â’r denantiaeth i ben o fewn y tymor penodol, trwy roi rhybudd i’r landlord o e.e. 2 fis.
  • Ar ddiwedd y cyfnod penodol, gall landlordiaid droi tenantiaid allan gan ddefnyddio rheswm ‘heb fai’. Yn ystod y cyfnod penodol, gall landlordiaid droi tenantiaid allan ar sail ddiamod.
  • Ymagwedd gymharol syml; yn fwy derbyniol i landlordiaid o bosibl, gan y bydd y pŵer ‘heb fai’ yn cael ei gadw.

Enghreifftiau
Awstria, Ffrainc, Sbaen, Gweriniaeth Iwerddon

Opsiwn
‘Hawl i Adnewyddu’

Prif nodweddion

  • Mae’n rhoi hawl i denantiaid ehangu tenantiaeth cyfnod penodol ac adnewyddu am 6-12 mis ar y tro am hyd at gyfanswm o 5 mlynedd.
  • Gall landlordiaid wrthod adnewyddu gyda rhesymau’n unig; eiriolaeth annibynnol i ddatrys anghydfod.
  • Mae tenantiaid yn atebol am dalu rhent yn ystod y cyfnod adnewyddu penodol, p’un ai eu bod yn gadael ai peidio.
  • Yn gymharol gymhleth, ond mae’n rhoi mwy o reolaeth i denantiaid dros eu sefyllfa.

Enghreifftiau
Y model a gynigir ar hyn o bryd gan Gymdeithas Landlordiaid Preswyl

Casgliad

Rydym yn gwybod bod Llywodraeth Cymru eisiau gwella’r sector rhentu preifat. Bwriad Deddf Tai (Cymru) 2014 a’r Bil Rhentu Cartrefi yw gwella amodau, ond gellir cyflawni hyn dim ond trwy roi hawliau cryfach i denantiaid.

Nid oes gan awdurdodau lleol yr adnoddau i gyflawni’r gwaith gorfodi. Yn yr wyth mlynedd diwethaf, mae awdurdodau Cymru wedi erlyn cyfartaledd o ddim ond un landlord fesul awdurdod y flwyddyn.

Nid yw gwella amodau tai gwael yn ystod y cyfnodau hyn o galedi yn hawdd, ond mae’n hanfodol os ydym ni’n mynd i wella iechyd a lles pobl.

Grymuso tenantiaid i sefyll dros eu hawliau eu hunain a gweithio gyda’u landlord i wella cyflwr eu tai yw’r unig beth synhwyrol i’w wneud.

I gael mwy o wybodaeth am unrhyw un o’r cynigion hyn, cysylltwch â Jennie Bibbings, Rheolwr Ymgyrchoedd, ar jennieb@sheltercymru.org.uk neu ffoniwch hi ar (029) 2055 6903.

I gael mwy o wybodaeth am yr ymgyrch Rhentu Teg, ewch i www.sheltercymru.org.uk/make-renting-right/

[1] Cyfrifiad 2011

[2] Mae’r holl ffigurau, oni nodir yn wahanol, yn dod o YouGov Plc. Cyfanswm maint y sampl oedd 377 o denantiaid preifat. Cyflawnwyd gwaith maes rhwng 22 Mehefin ac 13 Gorffennaf 2015. Cyflawnwyd yr arolwg ar-lein.

[3] http://www.arla.co.uk/media/610889/arla-prs-report-q214.pdf

[1] Mae’r holl ffigurau, oni nodir yn wahanol, yn dod o YouGov Plc. Cyfanswm maint y sampl oedd 1,071 o landlordiaid. Cyflawnwyd gwaith maes rhwng 24 Mehefin ac 14 Gorffennaf 2015. Cyflawnwyd yr arolwg ar-lein.

[2] Mae ymatebion ar gyfer Cymru a’r Alban wedi cael eu cyfuno yn sgil y samplau bach.